상가 1층, 위에는 주택이 있는 이른바 ‘꼬마빌딩’을 임대하고 계신 분들이 부가가치세 신고를 하다 보면 거의 대부분 한 번은 막히십니다. 홈택스 화면이 어렵기도 하고, 상가와 주택을 같은 월세로 묶어 생각하기 쉽기 때문입니다. 특히 연세가 있으신 분들은 “월세 받았으니 그냥 다 똑같이 신고하면 되는 거 아닌가?”라고 생각하시기 쉽습니다.
하지만 부가가치세는 상가와 주택을 전혀 다르게 봅니다. 이 차이를 이해하지 못하면 홈택스에서 오류가 계속 뜨게 됩니다.
핵심부터 말씀드리겠습니다
상가와 주택이 함께 임대되는 건물은 부가가치세를 ‘나눠서’ 신고해야 합니다.
- 상가 월세 → 과세
- 주택 월세 → 면세
전부 과세도 아니고, 전부 면세도 아닙니다. 두 가지가 섞여 있는 겸용 임대입니다.
왜 상가는 과세이고, 주택은 면세일까요?
법에서 이렇게 정해 놓았습니다.
- 사람이 사는 주택 임대는 생활과 직결되기 때문에 부가가치세를 매기지 않습니다.
- 장사를 하는 상가 임대는 사업 활동으로 보아 부가가치세를 매깁니다.
그래서 같은 건물이라도 용도가 다르면 세금도 달라집니다.
많은 분들이 실수하는 지점
신고하다가 막히는 이유는 대부분 이 세 가지 중 하나입니다.
- 상가와 주택 월세를 한 금액으로 합쳐서 신고함
- 전부 면세로 처리함
- 전부 과세로 처리함
이렇게 하면 홈택스에서 “금액이 맞지 않는다”, “부동산임대 명세서를 다시 작성하라”는 오류가 계속 뜹니다.
예시로 쉽게 풀어보겠습니다
연간 월세가 모두 합쳐서 2,280만 원이라고 가정해 보겠습니다.
- 1층 상가 월세: 1,200만 원
- 위층 주택 월세: 1,080만 원
이렇게 나뉘어 있다면 신고는 다음과 같이 해야 합니다.
- 상가 1,200만 원 → 과세
- 주택 1,080만 원 → 면세
합계는 같아도, 들어가는 칸은 완전히 다릅니다.
홈택스에서는 어디에 어떻게 넣어야 하나요?
1. 메인 신고서 화면
- 과세표준명세: 상가 월세 금액만 입력합니다.
- 면세수입금액: 주택 월세 금액만 입력합니다.
이 두 칸의 합계가 전체 월세와 같아야 합니다.
2. 부동산임대공급가액명세서
이 서식은 꼭 작성해야 합니다. 여기서도 나누어 씁니다.
- 첫 줄
- 임대구분: 상가
- 과세구분: 과세
- 임대료 수입금액: 상가 월세
- 두 번째 줄
- 임대구분: 주택
- 과세구분: 면세
- 임대료 수입금액: 주택 월세
이렇게 두 줄로 나누어 적어야 오류가 나지 않습니다.
월세를 못 받은 경우는 어떻게 하나요?
이 부분도 많이 헷갈려 하십니다.
- 원칙적으로는 실제로 받은 월세만 신고합니다.
- 다만 세무서에서 “일단 받은 것으로 보고 신고하라”고 안내받은 경우에는 그 안내에 맞춰 신고하셔도 됩니다.
중요한 점은 어느 기준을 쓰든, 상가와 주택을 나누는 원칙은 절대 바뀌지 않는다는 것입니다.
보증금 이자는 어떻게 하나요?
- 부가가치세 신고에는 넣지 않습니다.
- 보증금 이자는 5월에 하는 종합소득세 신고에서 반영합니다.
이걸 부가가치세에 넣으면 오류가 나거나 신고가 꼬이게 됩니다.
한 줄로 다시 정리해 드리겠습니다
상가 + 주택 꼬마빌딩 임대는
상가는 과세, 주택은 면세로 나누어 신고해야 합니다.
이 원칙만 지키면 홈택스 오류는 대부분 사라집니다.
마무리 말씀
부가가치세 신고는 일부러 어렵게 만들어진 것처럼 느껴질 때가 많습니다. 특히 상가와 주택이 함께 있는 건물은 처음 신고하실 때 거의 반드시 막히게 됩니다. 그렇다고 해서 선생님께서 잘못하신 것은 아닙니다.
상가는 과세, 주택은 면세. 이 한 가지만 기억하시면 됩니다.
이 글이 같은 상황에 계신 분들께 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.
