부동산을 공동명의로 샀다가 시간이 지나 단독명의로 바꾸고 싶어지는 경우, 꽤 많습니다. 특히 실질적으로 본인이 전액을 부담했거나, 공동명의자와 관계가 정리되었을 때 더더욱 그렇죠. 그런데 막상 지분을 넘겨받으려 하면 “양도세가 나온다”는 얘기를 듣고 당황하는 분들이 많습니다.
특히 아직 집을 산 지 2년이 안 됐다면, 양도세 중과세율까지 적용될 수 있어서 더 조심해야 합니다. 이번 글에서는 이런 상황에서 어떤 세금이 발생할 수 있는지 실제 조건에 따라 하나씩 정리해 보겠습니다.
공동명의 주택 단독명의로 바꾸면 세금 얼마
단독명의로 바꾸는 건 가능하지만 ‘거래’로 간주된다
공동명의 상태에서 상대방의 지분을 사서 내 명의로 변경하는 것은 법적으로 가능합니다. 하지만 단순한 명의변경이 아니라 ‘지분 매입’으로 보기 때문에, 세법상 ‘부동산 거래’로 해석됩니다.
즉, 공동명의자에게 돈을 주고 지분을 사들이면, 그 사람은 부동산을 판 셈이 되고, 그에 대한 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
보유기간 2년 미만이면 세금 폭탄?
세법상 주택을 보유한 지 2년이 안 됐을 경우 양도세율이 매우 높습니다. 특히 1년 미만이면 70%, 1~2년 미만이면 60%의 양도소득세가 붙습니다.
예를 들어, 공동명의자가 지분을 넘기면서 2천만 원의 이익이 났다면, 최대 1,400만 원에 가까운 세금을 낼 수도 있습니다. 반면에, 이익이 전혀 없거나 손해를 본 경우라면 세금은 나오지 않을 수 있지만, 실제로는 국세청에서 시세 기준으로 과세하기 때문에 단순히 ‘손해다’라고 판단하긴 어렵습니다.
지분을 사는 사람도 취득세를 낸다
지분을 넘겨받은 쪽은 양도세 대상은 아니지만, 취득세가 부과됩니다. 기존 집을 일부 새로 사들이는 셈이기 때문이죠. 주택 취득세율은 대개 1~3% 사이이며, 가격과 조건에 따라 지방교육세나 농특세가 추가됩니다.
즉, 명의만 바꾼다고 생각하고 진행했다가 수백만 원 단위의 세금이 발생할 수 있는 상황입니다.
명의신탁이 의심될 수도 있다?
만약 실질적으로 본인이 모든 자금을 부담했고, 공동명의자는 이름만 올린 경우라면 ‘명의신탁’으로 의심받을 수 있습니다. 이는 부동산 실명법 위반이며, 과징금 부과 및 향후 세금 불이익이 생길 수 있습니다.
명의신탁 여부는 계약서, 자금 출처, 세금 납부 내역 등을 종합적으로 따져 판단되므로, 위험 요소가 있다면 전문가의 도움을 받아야 합니다.
세무사 상담 없이 진행하는 건 위험
이런 경우는 인터넷 검색으로 해결하기 어렵습니다. 공동명의자의 지분율, 실제 금전 흐름, 계약 형태, 집의 용도(실거주인지, 투자용인지) 등에 따라 세금이 천차만별로 달라질 수 있기 때문입니다.
세무사나 회계사와 상담해 구체적인 세액 시뮬레이션을 받아보는 것이 가장 확실합니다. 국세청 홈택스에서도 간단한 양도세 계산이 가능하니 참고하시기 바랍니다.
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요약하자면, 공동명의 주택을 단독명의로 바꾸는 것은 가능하지만, 세법상 ‘거래’로 보기 때문에 세금이 따라붙는다는 점을 기억해야 합니다. 특히 보유기간이 짧은 경우에는 양도세가 생각보다 크게 나올 수 있으니, 세무적인 확인 없이 무작정 진행하지 않도록 주의하세요.
전문가의 조언을 받아 정확한 금액과 절차를 확인하고, 서류나 계약도 꼼꼼히 챙겨두면 예기치 않은 불이익을 줄일 수 있습니다.