“이제 신고 안 하면 불법이라고요?” 2025년 10월부터 에어비앤비 영업신고증 제출이 전면 의무화됩니다. 그동안 신고 없이 운영되던 숙소들이 본격적으로 ‘합법 vs 불법’으로 갈리게 된 것이죠. 오피스텔·고시원처럼 신고가 불가능한 건물은 플랫폼에서 퇴출되고, 신고증 없는 숙소는 예약 자체가 차단됩니다.
10월부터 시행되는 ‘에어비앤비 영업신고증 의무화’란?
에어비앤비는 지난해부터 신규 숙소를 대상으로 신고증 제출을 요구했지만, 이번에는 기존 숙소까지 범위를 확대했습니다. 즉, 이미 등록된 숙소라도 2025년 10월 16일까지 신고증을 제출하지 않으면 예약 기능이 자동으로 제한됩니다. 이는 숙소가 실제로 ‘합법적 숙박시설’로 신고돼 있는지를 확인하기 위한 조치입니다.
기존 예약은 취소되지 않지만, 그 이후의 모든 신규 예약은 막힙니다. 다시 예약을 받으려면 영업신고증을 등록해야 합니다. 결국 ‘신고하지 않은 숙소 = 불법 숙소’로 분류되는 셈이죠.
왜 이런 조치가 생겼을까?
야놀자리서치가 발표한 보고서에 따르면, 국내 에어비앤비 등록 숙소 약 7만 2,400개 중 행정안전부 인허가 데이터 기준 합법적으로 신고된 숙소는 약 3만 8,000개뿐입니다. 무려 3만 4,000여 개가 무신고 불법 숙소로 추정됩니다. 정부는 안전 문제, 소음 민원, 세금 누락 문제를 이유로 ‘영업신고증 의무화’ 정책을 도입했습니다.
이제 플랫폼에 숙소를 올리려면 지자체가 발급한 정식 숙박업 신고필증을 제출해야만 합니다.
어떤 숙소가 신고 가능한가요?
숙박업 신고는 건물의 형태와 지역에 따라 다릅니다. 도시지역은 ‘외국인관광 도시민박업’, 농어촌 지역은 ‘농어촌민박업’으로 구분해 신고할 수 있습니다.
| 지역 | 신고 가능 업종 | 조건 |
|---|---|---|
| 도시지역 | 외국인관광 도시민박업 | 운영자 실거주 + 외국어 안내 서비스 제공 |
| 농어촌지역 | 농어촌민박업 | 지자체 민박업 신고필증 필수 |
| 오피스텔·고시원 | 신고 불가 | 숙박업 등록 자체 불가능 (퇴출 대상) |
특히 도시 내 아파트나 연립주택은 300세대 이상 단지일 경우 주민 동의서가 필요하며, 운영자는 반드시 실거주해야 합니다. 이 조건을 충족하지 못하면 신고가 반려됩니다.
신고하지 않으면 불법이 될까?
결론부터 말하면, 네. 에어비앤비 영업신고증 없이 운영하는 숙소는 ‘관광진흥법 제75조’에 따라 무신고 숙박업으로 간주됩니다. 이는 행정처분 및 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다.
- 무신고 숙박업 영업: 500만 원 이하 벌금
- 영업정지 또는 과태료 부과
- 에어비앤비 플랫폼에서 자동 노출 제한
실제로 에어비앤비는 신고번호가 없는 숙소를 시스템상에서 자동 필터링하고 있습니다. 앞으로는 ‘신고번호 인증’을 통과해야만 숙소가 검색 결과에 노출됩니다.
그럼 합법으로 전환하려면 어떻게 해야 할까?
1️⃣ 숙소 주소지 관할 구청에서 ‘숙박업 신고’를 진행해야 합니다. 도시지역은 관광진흥법, 농어촌지역은 농어촌정비법에 따라 절차가 다릅니다.
2️⃣ 신고필증을 받은 뒤, 에어비앤비 플랫폼에 해당 신고번호와 문서를 업로드합니다. 인증이 완료되면 숙소 상태가 ‘합법 등록’으로 전환됩니다.
3️⃣ 마지막으로, 국세청 홈택스를 통해 사업자등록을 해야 합니다. 숙박공유업은 업종코드 551007(일반 및 생활 숙박시설 운영업)으로 등록하며, 수익이 발생하면 부가가치세와 종합소득세를 신고해야 합니다.
- 사업자등록 서류: 신청서, 임대차계약서, 신분증
- 부가세 면제 기준: 연 매출 4,800만 원 미만 간이과세자
- 세금계산서 발급 의무: 10만 원 이상 거래 시 자동 발급
불법 숙소로 남으면 어떻게 되나?
10월 16일 이후에도 신고하지 않으면 플랫폼 노출이 제한되고, 숙소 정보가 삭제될 수 있습니다. 또한 숙박업법 위반으로 신고될 경우, 향후 재등록이 어려워질 수 있습니다.
특히 오피스텔, 고시원, 비거주형 건물을 임대 중인 호스트는 이번 제도 시행과 함께 강제 퇴출 대상이 됩니다. 이미 등록된 숙소라도 신고불가 건물로 판정되면 운영이 중단될 수 있습니다.
세금은 어떻게 달라질까?
합법적으로 등록하면 사업소득으로 과세됩니다. 연 수입이 2,400만 원 이하일 경우 단순경비율(84.6%)을 적용해 실제 과세소득은 약 369만 원 수준입니다. 이때 기본공제 150만 원을 빼면 실 납부세액은 약 6만 원 정도입니다.
반면 신고 없이 불법으로 운영하면, 소득이 누락되어도 세무서에서 추징이 가능합니다. 부가세 10%와 가산세까지 부과될 수 있으므로 신고를 미루는 것은 오히려 위험합니다.
p>도시지역의 신고 기준은 문화체육관광부 관광사업등록 안내를 참고하면 됩니다.
농촌 지역이라면 농어촌민박 통합정보 시스템에서 온라인 신고도 가능합니다.
정리하자면
- 2025년 10월부터 ‘에어비앤비 영업신고증’ 제출 의무화
- 미제출 숙소는 예약 제한 및 퇴출 조치
- 오피스텔·고시원은 숙박업 신고 자체 불가
- 사업자등록(업종코드 551007) 및 세금신고 병행 필요
- 무신고 숙소는 관광진흥법 위반으로 처벌 가능
이제 ‘신고 안 해도 괜찮다’는 시대는 끝났습니다. 합법 숙소만 살아남는 구조로 완전히 바뀌고 있습니다. 앞으로는 에어비앤비 영업신고증이 호스트의 신뢰도와 경쟁력을 좌우하는 시대입니다.
지금 준비하지 않으면, 내 숙소가 사라질 수도 있습니다.